نقدی بر قراردادهای اجاره در ایام کرونا و شرایط افزایش اجاره بهای مسکن
پس از شیوع و گسترش بیماری کرونا، متولیان امر تلاش کردند تا قوانینی در جهت حمایت اقتصادی از اقشار جامعه و جلوگیری از بروز آسیب به آنها تصویب نمایند که یکی از مهم ترین قوانین و مصوبات در این خصوص، مصوبه ای با مضمون تمدید اجاره در زمان کرونا بود. به همین منظور، علاوه بر قانون مالیات بر درآمد اجاره ملک، ستاد ملی مقابله با کرونا در تاریخ 8/4/1399 در خصوص قراردادهای اماکن استیجاری مصوبه ای به تصویب رسانید که متن این مصوبه قانونی به شرح زیر است :
«با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، کلیه قراردادهای مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ ۹۹/۴/۸ هنوز تمدید نشده است، در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌گردد.»
از آن جهت که در این مصوبه، قراردادهای اجاره تا سه ماه پس از پایان کرونا قابل تمدید هستند، این مصوبه که در ابتدا برای سال 1399 بود، در مورد قراردادهای اجاره در سال 1401 نیز معتبر است و چون در سال 1401 نیز شیوع بیماری کرونا کماکان ادامه دارد، تمدید قراردادهای اجاره سال ۱۴۰۱ نیز با استناد به همین مصوبه قابل اعمال خواهد بود .
به عبارت دیگر، مالکان نمی توانند بدون دلیل موجهی مستاجران خود را به اصطلاح جواب کرده و از منزل اجاره ای بیرون کنند؛ بلکه بر اساس این قانون، قرارداد اجاره املاک مسکونی در سال ۱۴۰۱ به صورت خودکار قابل تمدید است که البته تمدید قرارداد اجاره در زمان کرونا منوط به وجود شرایطی است که در ادامه ذکر می شود و در موارد استتثنائی، قرارداد اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا قابل تمدید نخواهد بود.
قراردادهای اجاره اماکن مسکونی تابع اصل آزادی اراده و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و قانون مدنی است. اصل آزادی قراردادها حاکی از آن است که نمی توان اراده اشخاص در تنظیم قراردادهای خصوصی را با تحمیل مقررات محدود کننده آن هم توسط مراجعی که صلاحیتی برای قانونگذاری ندارند محدود کرد. اجرای این اصل در حوزه حقوق خصوصی معنی پیدا می کند و دولت نمی تواند با وضع مقررات محدود کننده، قواعد مربوط به حوزه حقوق عمومی را به حوزه حقوق خصوصی تسری دهد.
در بند نهم مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا بر مبنای شرایط اقتصادی کشور و همچنین تحریم‌های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر این دستورالعمل در خصوص تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن به تصویب رسیده است، هرچند ستاد ملی مقابله با کرونا در زیرمجموعه شورای عالی امنیت ملی قرار دارد؛ لیکن حدود اختیارات این مرجع صرفاً ناظر بر امور اجرایی مانند اعلام تعطیلی ها یا ایجاد محدودیت در تردد و رفت و آمد است و نمی‌توان اختیارات حاصل از اصل ۱۷۶ قانون اساسی در خصوص شورای عالی امنیت ملی در امر مقررات‌گذاری را قابل تسری به ستاد ملی مقابله با کرونا دانست.